普縉集團 李雋傑：啟德商住地皮估值約48億港元

香港 - Media OutReach - 2023年9月11日 - 九龍啟德第 2A 區 2 號地盤及 3 號地盤商住用地（新九龍內地段第 6590 號）因上週五惡劣天氣情況而延至今天截標，普縉總監 (估值及諮詢) 李雋傑表示，用地地理上位處宋王臺及啟德港鐵站之間，靠近富豪東方酒店，地盤東北面毗連規劃中的龍津石橋保育長廊，項目將設地下商店街連接毗鄰發展項目至宋皇臺及啟德港鐵站，鄰近多個住宅項目，預料每方呎樓面地價約為4,800港元，地皮總值約48億港元。

地皮面積約145,303平方呎，地盤地面部分分成左右兩部分，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，地盤左部分建築物地庫樓層（除了地下街部分外）指定作非工業(不包括私人住宅、倉庫、酒店及加油站)用途；撇除地庫樓層，項目最低三層以上樓層指定作私人住宅及政府配置用途。另外，地盤右部分東北方毗連龍津石橋保育長廊的一節則指定作零售用途（下簡稱「零售商業區」），範圍內建築物不得高於香港主水平基準以上15米，層數不得高於2層。

地盤的最高樓面面積達992,279 平方呎，其中非工業（不包括私人住宅及政府配置）用途不可多於136,035 平方呎，而私人住宅用途的最高樓面面積則不可多於856,244平方呎，地盤內各部分另設針對不同用途的樓面面積限制。是次賣地章程內設住宅單位限呎條款（實用面積不得少於280呎）。

除了上述提及的「零售商業區」，賣地章程並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，發展商應參考其他相關政府部門針對以上方面的有關規限。項目非工業（不包括住宅、倉庫、酒店、政府配置）用途部份，其相關的停泊車位置，以及由發展商根據賣地章程負責興建的行人/公眾通道及接駁口的部份不可拆售，而項目發展期止於2030年12月31日。

除此之外，根據賣地章程，中標者需滿足多項賣地條件，其中包括：

1. 負責興建 一長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心（以上所有政府配置所涉的淨作業樓面面積將不少於41,948平方呎）及相關的停泊車設施。值得留意，以上相關面積在計算總建築面積時將可獲豁免，有關費用將在上述政府配置轉讓給政府時由政府支付；
2. 負責地盤外東面一節範圍修建一處公眾休憩用地，並及後交還於政府；
3. 負責興建一段一層地下購物街、多段24 小時開放的公眾通道及於地盤七處指定位置修築接駁口以連接地盤與地下街、龍津石橋保育長廊及毗鄰發展項目等；
4. 就發展項目提交噪音、排水及排污的評估報告；及
5. 針對龍津石橋保育長廊內現存龍津石橋、前九龍城碼頭及其他等遺跡，就發展項目提交文物影響評估。

李雋傑估計是次招標反應非常一般，主要考慮到近期經濟以至市況偏淡，而且先前投入的發展成本還未完全回籠亦會影響到投資意欲，加上物業落成後難以以豪宅定位，以上因素均會反映在發展商出價內。