普縉集團： 以更有效的方式運用市場力量發展多層工業大廈

香港 - Media OutReach - 2023年7月26日 - 政府上月邀請有興趣人士，就位於洪⽔橋／厦村新發展區及鄰近元朗創新園的⾸批五幅多層現代產業⼤樓⽤地提交意向書，以便參考市場意⾒以敲定招標文件。政策方向為達致推動產業發展及整合在香港仍有需求的棕地作業。政府早於2019年曾就新界棕地使用及作業進行研究，當年公佈結果顯示全港約有超過7,000幅有作業營運的棕地，涉及土地超過1,400公頃，用途包括物流作業，露天倉庫，工場，停車場，以及汽車維修等等。單計洪⽔橋／厦村新發展區內的現有棕地，佔地達223公頃。

是次政府在土地招標前收集意向書，並蒐集賣地安排及發展參數意見屬積極及良好的舉措。普縉集團就賣地安排及個別招標條款有以下意見︰-

(一) 優化交還樓面面積予政府的安排

儘管政府曾委聘顧問公司進行的市場調查，確立了受諮詢的持份者不反對政府為整合棕地作業，以及促進升級轉型的政策目標於賣地條款施加特定賣地條款，但將實際超過三成樓面面積無償交予政府的要求或有違私人企業發展的意欲及影響出價。

現代產業，如倉庫﹑工場﹑汽車維修，以至新式物流對建築物的設置要求及規格不盡相同，並需要龐大發展成本。要求發展商無償交付指定標準的三成樓面面積，並負責日後的管理及維修(由外觀以至結構)，除對發展商帶來一定的財政及行政負擔之外，無疑會對建築物的設計及使用造成負面影響。因此，分散於五項發展內提供21公頃樓面面積去整合棕地作業的理念存在極大改善的空間。就此我們有兩項建議:

(1) 先將現代產業⼤樓以符合市場不同而最迫切需求的形式招標，從而推動產業發展，收取的地價亦可用於支持政府於其他地皮興建及營運另一類現代產業⼤樓以整合棕地作業，再參考透過短期租約模式招標出租，或者出售。

(2) 考慮加入回購條款，令發展商有優先權回購該三成的樓面面積。

我們認為以上建議可以令政策目標得以落實之外，同時亦可以避免政府資源分散或錯配，令資源運用更適當。

(二) 放寬停車位及重置公眾車位的要求

承上，現代產業⼤樓的設計需要顧及項目中標者的實際需要，現代化的運作模式對員工及運輸的需求各有不同。而目前建築項目的停車位需求均參照《香港規劃標準與準則》內的建議，然而，卻未必可以反映現代產業⼤樓的實際需要。就此，我們建議當局盡可能放寬對停車位的要求，由中標發展商提交資料以確定預算車位數量，做到地盡其用，令大樓設計更具彈性。

除此之外，我們也建議當局擱置重置公眾車位的要求。於地盤內重置公眾車位不但會影響大樓設計，同時間亦會帶來保安、管理以及成本的考量。的而且確，政府要求於地盤內重置受發展影響的政府設施乃一貫做法。但考慮到現代產業⼤樓的獨特性，是否有必要犧牲大樓設計，地價收入等等去重置該等政府物設施。有關當局應該進行研究去釐清用地周邊的泊車及其他政府設施的需求，於更合適的地方進行重置。

傳統棕地作業對香港經濟的貢獻不能夠，也不應該被抹殺，當局要考慮的是如何將棕地作業合理地規範化。我們非常樂見政府利用市場力量，高效率，以及創新的思路去發展多層工業大廈支援產業進一步發展，促進社會利益。然而，這「無形的手」的效能卻於各式各樣的條款之下大大降低。